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多房企發(fā)布盈利預警，行業(yè)調(diào)整拖累利潤，國家統(tǒng)計局稱市場有望逐步企穩(wěn)
沈卓玄
市場對后市的預期正在走出悲觀情緒。
8月18日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預期2022年上半年的核心凈利潤約為45-50億元，去年同期為152億元；預期股東應占凈利潤約為2-10億元，去年同期為150億元。
碧桂園在公告中表示，預期盈利下降的原因主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴峻，同時受到新冠疫情的持續(xù)影響。
在這樣的背景下，出現(xiàn)市場下行疊加工程進度減緩的情況，導致已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認的收入減少，此外，低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)導致房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，而出于謹慎性原則對物業(yè)項目計提的減值增加，外匯波動也造成了預期凈匯兌損失。
不過，碧桂園董事會認為，上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，公司的經(jīng)營狀況良好，具備充足的可動用現(xiàn)金，現(xiàn)金流依然穩(wěn)健。
行業(yè)調(diào)整對上市房企利潤的影響是普遍現(xiàn)象。時代財經(jīng)了解到，2022年上半年，招商蛇口和綠地控股發(fā)布的業(yè)績預告顯示，上半年的盈利水平均出現(xiàn)了不同程度的下降。此外，業(yè)績預虧的上市房企數(shù)量對比往年增多，自7月中旬陸續(xù)發(fā)布盈利預警以來，截至8月18日，已有至少50家房企業(yè)績預虧，包括建業(yè)地產(chǎn)、珠江股份、京能置業(yè)和榮盛發(fā)展等。
盈利下降甚至業(yè)績預虧的數(shù)據(jù)直至近期才通過公告得以顯現(xiàn)，但市場對此早已形成預期，而由于市場預期往往早于數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)也已先行步入情緒修復和信心重塑的階段。
在8月15日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，總的來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當前整體處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。付凌暉還稱，盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設進度保持平穩(wěn)，總體風險可控。
根據(jù)國家統(tǒng)計局，7月70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市數(shù)量略增， 其中，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，環(huán)比微漲。
從銷售看，1-7月份，全國商品房銷售面積下降23.1%，降幅比上半年略有擴大，但低于1-5月份降幅；全國商品房銷售額下降28.8%，比1-6月份收窄0.1個百分點，連續(xù)兩個月降幅收窄。從投資看，1-7月份，房地產(chǎn)投資下降6.4%，降幅比1-6月份擴大1個百分點，但降幅擴大幅度有所收窄。
在碧桂園今日召開的投資者會上，總裁莫斌表示，在市場筑底的過程中，最重要的工作是以現(xiàn)金流為核心，保證資產(chǎn)負債及利潤的平衡上，并確保核心資產(chǎn)和核心人員不受損。
莫斌指出，碧桂園的具體措施是“通過銷售回款，可動用現(xiàn)金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。通過經(jīng)營性現(xiàn)金流，償還高成本短周期的融資，進一步拉長融資久期，優(yōu)化債務結(jié)構”。
時代財經(jīng)了解到，債務方面，碧桂園下半年已經(jīng)沒有到期的美元債，境內(nèi)有兩筆債達到可回售狀態(tài)，分別是九月和十一月，合計40 億人民幣，除此之外沒有到期的直接融資；融資方面，今年以來碧桂園在境外資本市場發(fā)行的可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計 61 億、供應鏈 ABS 及 ABN 合計 87 億；回款方面，上半年實現(xiàn)權益回款現(xiàn)金回款約為1703 億，而權益銷售為1850 億元，權益回款率達到92%。
莫斌表示，碧桂園對房子和債務的態(tài)度是“保按期完美交付、保證所有債權剛性兌付”，而經(jīng)過內(nèi)部評估之后，碧桂園對“保交付、保債務剛兌充滿信心”。
今年以來，在不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段的大前提下，政策從房貸、市場和融資等多方面對房地產(chǎn)行業(yè)予以支持，并于近期迎來更多的利好。
8月16日，市場消息稱監(jiān)管機構計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動性支持；監(jiān)管部門同時指示中債信用增進投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及旭輝控股集團、碧桂園、龍湖集團、金地集團、遠洋集團、新城控股等示范民營房企。
上述房企中，碧桂園、龍湖和旭輝均對媒體回應稱正在與監(jiān)管層進行溝通。莫斌指出，目前，碧桂園在交易商協(xié)會和中債信用增進公司的支持下，也在推進中票的發(fā)行。此外，根據(jù)澎湃新聞的報道，龍湖集團正計劃發(fā)行一筆15億元的中期票據(jù)，中債信用將提供全額擔保不可撤銷連帶責任保證擔保。
出于對市場轉(zhuǎn)好的展望，疊加利好政策的支持，近期，地產(chǎn)股以及與地產(chǎn)行業(yè)緊密關聯(lián)的物管股率先迎來一波較好的行情，市場對后市的預期正在走出悲觀情緒。
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